核心提示：此篇是根據(jù)國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的采訪整理而得，他指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)依然在合理區(qū)間運(yùn)行，房地產(chǎn)調(diào)整雖然會給中國經(jīng)濟(jì)增長帶來下行壓力，但是不會出現(xiàn)硬著陸，中國經(jīng)濟(jì)完全可以抵御這種壓力的沖擊。未來中國經(jīng)濟(jì)依然可以保持7%-8%的增長。
一、從“三駕馬車”分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費(fèi)需求影響的。雖然今年的海關(guān)外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因為剔除了去年統(tǒng)計虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實。從今年前幾個月情況來看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關(guān)數(shù)據(jù)，前4個月同比增長達(dá)到4.9%，5月份當(dāng)月達(dá)到5.2%，和去年大體相當(dāng)。消費(fèi)比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費(fèi)是減速的，主要是“三公”消費(fèi)。所以，從三大需求來看，造成中國經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素在于投資增速下滑 。
從我國固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資占 23%，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下 52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資 。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩 ，所以它的投資增速早已經(jīng)開始下降 ，不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持 20%以上的增長，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長25%，比前4個月的投資增速高了2.2%，說明政府穩(wěn)增長的效果開始顯現(xiàn)。最后焦點聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟(jì)增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的。今年1到4月份，開發(fā)商拿地同比下降7.9%，而房屋新開工面積降幅高達(dá)22.1%，其中住宅下降24.5%。
二、房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整現(xiàn)狀分析
首先，房地產(chǎn)調(diào)整有利于資金回流實體經(jīng)濟(jì)。前幾年，房地產(chǎn)增長過快、過熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房價快速上漲 ，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大 ，而這些都是以實體經(jīng)濟(jì)失血為代價的 ，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化。實體經(jīng)濟(jì)空心化一般發(fā)生在一國人均 GDP達(dá)到2萬美元的時候，可是當(dāng)前中國人均 GDP只有6700多美元，離人均 2萬美元還很遠(yuǎn)，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化 。回過頭看過去的五年 ，不但許多民營資本 ，小微企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企也投身房地產(chǎn) ，這就出現(xiàn)了對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整 。在實體經(jīng)濟(jì)更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵時刻，技術(shù)研發(fā) 、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時候 ，資金卻大量流走進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域 ，對中國經(jīng)濟(jì)整體非常有害的 ，或者說目前的困難，與企業(yè)升級換代缺乏技術(shù)儲備有很大關(guān)系 。如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實體經(jīng)濟(jì)的正確軌道上來 ，將對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有好處 。
其次，房地產(chǎn)調(diào)整是由于去年基數(shù)較高原因。目前來看 ，雖然出現(xiàn)了開發(fā)商購置土地面積和新開工面積的負(fù)增長 ，實際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤的印象是因為去年房地產(chǎn)市場過于瘋狂 。 2013年“國五條”出臺后，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋狂搶購的現(xiàn)象，當(dāng)時房地產(chǎn)銷售金額增長超過 60%，銷售面積增長將近 40%。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上 ，今年前 5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個數(shù)量與 2012年相比，仍然增長了 25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常 ，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降 8.5%，但是銷售金額仍然達(dá)到了 2.3萬億元，明顯高于 2012年，可以說去年房地產(chǎn)銷售增長過快嚴(yán)重透支了今年的購買能力。從房價來看 ，無論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房價仍然上漲 ，所以這只是漲幅回落 ，前兩年總是說要遏制房價過快上漲 ，現(xiàn)在終于實現(xiàn)房價漲幅回落 ，這是多年以來希望的結(jié)果。當(dāng)然這只是開始 ，未來房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大 ，但是時間可能會有兩三年。
最后，中國的房地產(chǎn)不會崩盤 。中國城鎮(zhèn)率要到 70%還需要20年時間。這種在城鎮(zhèn)化率沒有達(dá)到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過 70%以后，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限 ，進(jìn)入速度平穩(wěn)期 。在加速期，購房主力包括進(jìn)城農(nóng)民 ，首次置業(yè)的剛需和改善型需求 。所以，我國房地產(chǎn)不會崩盤最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤國家的購房主力完全不一樣 。前一階段 ，確實有一部分城市出現(xiàn)房價過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐 。但是 ，如果房地產(chǎn)價格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高 ，那么 ，幾年后 ，房價收入比將會大大改善，購房者的能力就上來了 。所以，既然不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤 ，也就不會有中國經(jīng)濟(jì)的硬著陸 。當(dāng)然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前 ，雖然可以通過基建投資帶來經(jīng)濟(jì)下滑收窄 ，但是希望中國經(jīng)濟(jì)下半年再次出現(xiàn)“ V型”反彈很不容易。
（作者：范劍平，國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師）
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