，房地產(chǎn)調(diào)整雖然會給中國經(jīng)濟增長帶來下行壓力，但是不會出現(xiàn)硬著陸，中國經(jīng)濟完全可以抵御這種壓力的沖擊。未來中國經(jīng)濟依然可以保持7%-8%的增長。

 

一

、從“三駕馬車”分析當前經(jīng)濟下行

當前

，經(jīng)濟出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費需求影響的。雖然今年的海關(guān)外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因為剔除了去年統(tǒng)計虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實。從今年前幾個月情況來看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關(guān)數(shù)據(jù)，前4個月同比增長達到4.9%

，5月份當月達到5.2%，和去年大體相當

。消費比較平穩(wěn)

，與百姓收入相吻合，去年消費是減速的

，主要是“三公”消費

。所以，從三大需求來看

，造成中國經(jīng)濟下滑的主要因素在于投資增速下滑。

從我國固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看

，房地產(chǎn)投資占23%

，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下52%是一

、二

、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看

，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開始下降

，不是今年的新跡象

。去年我國投資之所以保持20%以上的增長，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資

，今年1-5月份

，基建投資增速同比增長25%，比前4個月的投資增速高了2.2%

，說明政府穩(wěn)增長的效果開始顯現(xiàn)。最后焦點聚集在房地產(chǎn)投資

，今年經(jīng)濟增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的

。今年1到4月份，開發(fā)商拿地同比下降7.9%

，而房屋新開工面積降幅高達22.1%

，其中住宅下降24.5%。

二

、房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整現(xiàn)狀分析

首先

，房地產(chǎn)調(diào)整有利于資金回流實體經(jīng)濟。前幾年

，房地產(chǎn)增長過快

、過熱、發(fā)高燒

，處于一種不正常的狀態(tài)

，大量資金過多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房價快速上漲

，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大

，而這些都是以實體經(jīng)濟失血為代價的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)空心化

。實體經(jīng)濟空心化一般發(fā)生在一國人均GDP達到2萬美元的時候

，可是當前中國人均GDP只有6700多美元，離人均2萬美元還很遠

，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化

�

；剡^頭看過去的五年

，不但許多民營資本，小微企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)

，甚至一些央企也投身房地產(chǎn)

，這就出現(xiàn)了對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整。在實體經(jīng)濟更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵時刻

，技術(shù)研發(fā)

、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時候，資金卻大量流走進入房地產(chǎn)領(lǐng)域

，對中國經(jīng)濟整體非常有害的

，或者說目前的困難

，與企業(yè)升級換代缺乏技術(shù)儲備有很大關(guān)系

。如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實體經(jīng)濟的正確軌道上來，將對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式

，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有好處

。

其次，房地產(chǎn)調(diào)整是由于去年基數(shù)較高原因

。目前來看

，雖然出現(xiàn)了開發(fā)商購置土地面積和新開工面積的負增長

，實際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限

。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤的印象是因為去年房地產(chǎn)市場過于瘋狂

。2013年“國五條”出臺后

，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋狂搶購的現(xiàn)象

，當時房地產(chǎn)銷售金額增長超過60%，銷售面積增長將近40%

。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上

，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子

，這個數(shù)量與2012年相比，仍然增長了25%

，屬于歷史次高水平

。去年的高增長本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物

。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降8.5%

，但是銷售金額仍然達到了2.3萬億元，明顯高于2012年

，可以說去年房地產(chǎn)銷售增長過快嚴重透支了今年的購買能力

。從房價來看

，無論是環(huán)比還是同比

，大多數(shù)城市房價仍然上漲，所以這只是漲幅回落

，前兩年總是說要遏制房價過快上漲

，現(xiàn)在終于實現(xiàn)房價漲幅回落，這是多年以來希望的結(jié)果

。當然這只是開始

，未來房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時間可能會有兩三年

。

最后

，中國的房地產(chǎn)不會崩盤。中國城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時間

。這種在城鎮(zhèn)化率沒有達到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過70%以后

，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限

，進入速度平穩(wěn)期

。在加速期，購房主力包括進城農(nóng)民

，首次置業(yè)的剛需和改善型需求

。所以，我國房地產(chǎn)不會崩盤最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤國家的購房主力完全不一樣

。前一階段

，確實有一部分城市出現(xiàn)房價過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐

。但是，如果房地產(chǎn)價格不繼續(xù)漲或者微跌

，而老百姓的收入繼續(xù)提高

，那么，幾年后

，房價收入比將會大大改善

，購房者的能力就上來了。所以

，既然不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤

，也就不會有中國經(jīng)濟的硬著陸。當然

，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前

，雖然可以通過基建投資帶來經(jīng)濟下滑收窄，但是希望中國經(jīng)濟下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈很不容易

。

 

（作者：范劍平，國家信息中心首席經(jīng)濟師）